Новости
Генсек НАТО Йенс Столтенберг готовит визит в Украину Генеральный секретарь НАТО Йенс Столтенберг и послы стран-членов Альянса в Брюсселе посетят Украину 9-10 июля. 24.05.2017
Орел будет перехватывать беспилотники во время встречи членов НАТО в Брюсселе Белоголовый орлан будет находиться в режиме ожидания в Брюсселе в случае, если беспилотник несанкционированно нарушит... 24.05.2017
24 мая отмечается Европейский день парков (ФОТО) Редкие виды животных, скалистые горы и опасные вулканы - на фото представлены самые впечатляющие ландшафты. 24.05.2017
Снижение цен на зерновые негативно отразится на валютной выручке Украины от урожая Шансы Украины хорошо заработать на новом урожае тают на глазах. По данным FAO (сельскохозяйственная организация ООН), в... 24.05.2017
Впервые за 28 лет агентство Moody's снизило рейтинг Китая Рейтинговое агентство Moody's снизило долгосрочный кредитный рейтинг Китая до "A1" с "Aa3" из-за опасений ухудшения... 24.05.2017
В сентябре Украину посетит соучредитель компании Apple Стив Возняк выступит во Дворце спорта 30 сентября в рамках форума Olerom Forum 1. 24.05.2017
Вооруженные силы Украины создают подразделение по киберзащите На сегодня уже "создаются подразделения, сеть, программное обеспечение, все для того, чтобы защитить Украины от... 24.05.2017
В Британии уровень террористической угрозы повысили до критического Военные возьмут под охрану ключевые объекты в стране. 24.05.2017
В Венесуэле с завтрашнего дня вводят новую систему обмена долларов Купить валюту можно будет только на аукционе. 24.05.2017
Госдеп США в бюджете на следующий год предлагает резко сократить помощь Украине Государственный департамент Соединенных Штатов Америки предлагает в бюджете на 2018 фискальный год втрое сократить... 24.05.2017




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33148.940-0.035
Серебро450.859+0.977
Платина24699.932-0.566
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.47526.0926.305
EUR29.62528.8829.501
RUB0.4880.3250.465
$/баррельИзм., %Дата
BRENT53.85-0.55May
WTI51.1900-0.5470Jul
GAS OIL478.2500-0.1568Jun
Международный бизнес / №21(392) 03 ИЮНЯ 2013
Растущий квадрат Поднебесной    Печатная версия    в избранное
КИТАЙ
Рынок недвижимости Китая страдает от переизбытка предложения и необоснованного роста цен. Вопрос лишь в том, сможет ли страна уберечься от ипотечного кризиса?

Китай оказался заложником быстрого экономического роста и стремительной урбанизации. Только за последние десять лет цены на недвижимость в стране выросли почти на 150%. В качестве первопричины столь стремительного развития этого рынка аналитики зачастую называют удешевление ипотечных кредитов в начале 2000-х годов, которые, в свою очередь, сделали недвижимость очень привлекательным инструментом для инвестирования. Однако благодатная почва в жилищной сфере привлекла множество спекулянтов. А многомиллиардная программа стимулирования экономики, запущенная в 2008 году и направленная на развитие отсталых провинций Китая, лишь подстегнула рост цен на недвижимость.

Соответственно, гигантскими темпами стали расти объемы капиталовложений в жилищное строительство, увеличившись с двух процентов ВВП в 2000 году до шести процентов в 2011-м. Кстати, в США накануне ипотечного кризиса 2007 года тоже наблюдался всплеск инвестиций в этой отрасли: с 1996-го по 2006 год они выросли с 2,5 до 4,5% ВВП.

И это не может не вызывать у китайских властей тревожные мысли. Стало быть, сейчас им предстоит нелегкий выбор между необходимостью замораживания рынка недвижимости и дальнейшей урбанизацией. Ведь именно развитие городов поддерживает высокие темпы экономического роста Китайской Народной Республики уже много лет, именно благодаря этому стремительно меняется уклад китайского общества и закрепляется его господство на мировой арене (см. «Торговый чемпион»).

Печальный опыт «надувательства»

Термином «пузырь» оперируют многие экономисты и эксперты, зачастую не расшифровывая не только суть, но и первопричины такого явления. Любой экономический пузырь, как правило, связывают с ажиотажным, чаще всего спекулятивным спросом на некий товар, в результате чего цена его значительно вырастает, вызывая дальнейшее увеличение спроса, что в итоге заканчивается обвалом цен и обесцениванием самого актива.

Зажиточные китайцы уже вложили в сектор недвижимости средства, достигающие 2,46 трлн долларов США. Это почти 30% ВВП Китая

Причем разрыв пузыря обычно приводит к печальным последствиям для экономики, поскольку участники рынка с переоцененными активами склонны тратить больше, чувствуя себя богатыми. А когда пузырь неожиданно схлопывается, держатели активов начинают чувствовать себя обедневшими и склонны максимально урезать свои расходы, что провоцирует рецессию.

Если говорить непосредственно о рынке недвижимости, то обычно его перегрев формирует сочетание низких процентных ставок и слабых стандартов кредитования (нестрогих требований к заемщикам), что ведет к взлету цен на жилье, вдобавок подпитываясь спекулятивным спросом. При этом считается, что спекуляции с жильем более опасны, чем, скажем, на фондовом рынке. Обвалы на рынке акций происходят в среднем каждые 13 лет и длятся два с половиной года с потерями около четырех процентов ВВП. Падения цен на жилье случаются реже, но такие периоды длятся почти в два раза дольше и могут приводить к вдвое бóльшим потерям.

Одним из последних ярких примеров стал ипотечный кризис в США. Цены на жилье достигли своего пика в начале 2006 года, после чего начали снижаться, опустившись к 2012 году на 30% в среднем по стране. Такое снижение было самым значительным за последние сто лет, сравнимый обвал произошел лишь во время Великой депрессии в 1930-е годы.

Ипотечный кризис нанес серьезный ущерб экономике всей страны. В начале нынешнего года стало известно, что крупнейшим банкам Штатов придется выплатить около 20 млрд долларов компенсаций за свою недальновидную политику в сегменте ипотечного кредитования (см. «Зачинщики большого скандала»). При этом совокупные убытки американских финучреждений за время, прошедшее с начала ипотечного кризиса осенью 2007-го, достигли 500 млрд долларов, а доля проблемных кредитов уже несколько лет держится на отметке около 15%.

Не менее показателен пример Японии с ее финансовым пузырем 1980-х годов, когда спекуляции на рынке недвижимости и фондовом рынке привели к росту стоимости активов в десятки раз. В итоге в 1989 году цена квадратного метра жилья в отдельных районах Токио достигала миллиона долларов, в остальных районах обычно составляла 50–200 тыс. долларов. Японские банки активно выдавали ипотечные кредиты, которые не были обеспечены надежным залогом, вплоть до 2000 года. Сдувание этого пузыря продлилось более десяти лет, что ознаменовалось периодом экономической стагнации, названной «потерянным десятилетием». А цены на недвижимость упали в 10–30 раз.

Цены на недвижимость в Китае выросли за последние десять лет почти на 150%

Украина за свою короткую историю независимости также успела пережить пузырь на рынке недвижимости. Бурный рост стоимости жилья начался в конце 2001 года, продлившись до осени 2008-го. За этот период цена квадратного метра, особенно в крупных городах, выросла на порядок, чему способствовало активное ипотечное кредитование в иностранной валюте. Однако мировой финансовый кризис, спровоцировавший экономический спад в Украине и резкое ослабление гривни по отношению к доллару, привел к замораживанию большинства строек в стране и застою на рынке недвижимости, который продолжается до сих пор. То есть кризис длится уже пятый год, а цены на жилье упали почти вдвое.

В Китае к классическим факторам, которые могли привести к росту цен на жилье, добавились ограниченный доступ к инвестированию за рубеж и культурное давление (поощрение собственного домовладения, особенно для мужчин, ищущих жену). Свой вклад в раздувание пузыря внесли и компании химической, сталелитейной, текстильной и даже обувной промышленности, которые в последние годы активно создавали дочерние структуры, направленные на инвестирование в недвижимость, рассчитывая на более высокую доходность, чем в своем основном бизнесе.

О перегреве рынка в КНР свидетельствует количество вакантных объектов жилой (есть оценки, что в стране 64 млн свободных квартир) и коммерческой недвижимости. К тому же в течение следующего десятилетия правительство Китая планирует потратить сумму, эквивалентную 6,4 трлн долларов США, на то, чтобы переселить 400 млн человек из сёл в города. А значит, приток государственных инвестиций в жилищное строительство продолжится.

Одна квартира на всех

И всё же китайское правительство осознает степень угрозы. Например, власти Пекина, где продажи вторичного жилья только в марте нынешнего года выросли в 3,8 раза по отношению к марту 2012-го, заявили о том, что горожанам, которые проживают отдельно, запрещено приобретать второй объект недвижимости. В более демократичном Шанхае муниципалитет ограничится более жесткой проверкой платежеспособности заемщиков, оформляющих ипотеку, особенно это касается приезжих и нерезидентов. Подобные ограничения решили ввести также города Гуанчжоу и Шэньчжэнь, где рост цен на жилье особенно высок.

По словам председателя крупнейшей девелоперской компании Китая Vanke Ванг Ши, регулирование роста цен в Пекине и Шанхае является критически необходимым для охлаждения широкого рынка недвижимости в стране. Впрочем, по мнению главного экономиста Citigroup Inc. в Гонконге Динга Шуанга, большинство местных властей лишь делают вид, что следуют указам. Новая политика саботируется, чиновники не спешат замораживать рынок недвижимости, потому как средства от продаж составляют до четверти поступлений в казну.

Попытки подавить спекуляции с недвижимостью предпринимаются в Китае не впервые. Еще с 2011 года для ограничения роста этого рынка была внедрена политика «одной квартиры», когда в одном городе человек не мог владеть двумя и более единицами жилья. Однако это не решило проблем. Инвесторы обходят политику «одной квартиры», приобретая недвижимость в разных городах. Есть даже специальные автобусные туры, которые пользуются повышенным спросом у возбужденных китайцев, желающих купить актив «пока еще не слишком поздно».

Согласно данным Национального бюро статистики Китая, в январе 2013-го цены на первичном рынке выросли в среднем на 0,8% по сравнению с соответствующим месяцем предыдущего года, переломив десятимесячную тенденцию снижения. Рост был зафиксирован в 53 из 70 крупных городов. А увеличение продаж в сфере недвижимости за первые два месяца 2013-го в годовом исчислении составило 55%. Эти данные говорят о сильном скрытом спросе, несмотря на все попытки правительства остановить раздувающийся пузырь.

Разбогатевшим китайцам некуда деваться — юань плавно укрепляется, за рубеж можно инвестировать не более 50 тыс. долларов в год, а проценты по депозитам невероятно низки — в пределах трех процентов годовых. По оценкам экспертов, зажиточные китайцы уже вложили в сектор недвижимости средства, достигающие 2,46 трлн долларов США. Это почти 30% ВВП Китая.

Каждый год в КНР появляется до 24 новых городов. При этом спекулянты раздули цены на недвижимость до невообразимых масштабов: цена квартиры может достигать ста тысяч долларов, тогда как большинство китайцев всё еще живут на два-пять долларов в день (в основном это жители сёл). И несмотря на миллионы возводящихся квартир, нет никакой надежды на то, что они когда-нибудь смогут позволить себе хотя бы одну из них. А значит, на рынке формируется гигантский переизбыток предложения.

Выдержит или нет?

Лопнет ли пузырь и существует ли он в принципе — однозначного ответа нет. Даже легендарный американский финансист Джордж Сорос рассуждает на эту тему весьма сдержанно, считая, что люди во всём видят спекуляции и риски обвала.

«Рост цен на китайском рынке сложно назвать пузырем. Вот в Соединенных Штатах Америки до 2007 года формировался классический пузырь: кредитные ставки снижались, а процесс получения ипотечного займа всячески упрощался. В случае с Китаем ситуация совершенно иная, поскольку руководство страны не только заявляет, что ограничит рост цен, но и активно вводит механизмы регулирования рыночных цен», — считает ведущий аналитик форекс-брокера «Альпари Украина» Александр Михайленко.

Согласен с такой позицией и специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. По его мнению, более 50% всех сделок с недвижимостью в Китае — инвестиционные. Конечно, в такой ситуации существует риск образования пузыря, однако ввиду продолжающегося роста экономики в течение ближайших нескольких лет китайской недвижимости ничего не грозит.

А вот инвестиционный консультант индивидуальных и корпоративных клиентов в Гонконге, основатель инвестиционной компании PuruSaxena Wealth Management Пуру Саксена считает иначе. По его словам, Гонконгу в частности и Китаю в целом обвала на рынке недвижимости и последующей рецессии не избежать. И это произойдет сразу после того как США начнут повышать процентные ставки.

Однако массовый отток капитала маловероятен, потому что КНР остается одной из немногих стран, демонстрирующих стабильный экономический рост (за последние десять лет его среднегодовая динамика превысила десять процентов). Поэтому можно предположить, что китайский рынок недвижимости продолжит оставаться интересным для долгосрочного инвестирования благодаря темпам урбанизации, готовности экономики поглощать избыточное денежное предложение, а также действиям правительства по недопущению точки кипения.

Впрочем, недавно на свет появился любопытный отчет китайской консалтинговой компании Real Estate Foresight, который гласит, что избыточное предложение, чрезмерное кредитование строителей и завышенная цена активов достигнут предела неустойчивости уже к 2014 году. В этом случае годовой рост реального ВВП Китая может снизиться до четырех процентов, а сектор недвижимости и вовсе станет сжиматься. Застройщики начнут банкротиться, что спровоцирует обвал цен на недвижимость в течение года почти на 30% с дальнейшим снижением до 60% в течение последующих пяти-шести лет. Почти что нынешний украинский сценарий.

 

КОММЕНТАРИЙ

Светлана Рябова

За чертой минимализма

Поездка в Китай стала для меня, пожалуй, самым запоминающимся и удивительным путешествием. Всего за несколько дней пришлось пересмотреть и переосмыслить столько, сколько я не смогла бы постигнуть за десятилетия сознательной жизни в своей стране.

Многомиллионные, сплошь застроенные ультрасовременными стеклянными небоскребами мегаполисы, трамваи, бесшумно скользящие над головами, огромные аэропорты и сложные схемы метрополитенов там, где еще несколько десятков лет назад были рыбацкие деревушки, — всё это вовсе не кадры из фантастического фильма, а самая обыденная китайская реальность. Только в Китае я в полной мере осознала, что такое уплотнительная застройка. Когда жилые дома стоят настолько близко друг к другу, что кажется, ты легко можешь поставить кружку с горячим чаем на подоконник своему соседу из дома напротив. А если твои окна выходят на скоростную автостраду, то всё, что разделяет дом и дорогу, — это расстояние в пару метров и железобетонная решетка.

Жители КНР свято верят в свою великую китайскую мечту. Причем вполне обоснованно. В этой стране быстро, как нигде, растет число миллионеров. Местные жители способны поведать десятки историй о бывших таксистах, дворниках, рядовых служащих, сколотивших к 40–50 годам миллионный капитал. Для многих стартом послужило именно приобретенное жилье. Некоторые из них до сих пор не могут привыкнуть к своему новому статусу. Только в Китае можно увидеть богачей, по старой бедняцкой привычке кутающихся в курточки в своих роскошных апартаментах, так как осталась привычка экономить электричество. Богатство к ним пришло очень быстро.

Еще 10–15 лет назад в Шанхае можно было купить квартиру за сравнительно небольшую сумму — 15–25 тыс. долларов США. Примерно столько же стоило тогда самое простое жилье и в украинских городах-миллионниках. Сейчас в любом большом китайском городе цена квадратного метра перевалила за отметку 3500 долларов, а в престижных районах жилье как минимум вдвое дороже.

Позволить себе купить такую квартиру могут лишь квалифицированные менеджеры, приглашенные китайскими корпорациями на работу из-за рубежа, хорошие инженеры-разработчики (особенно из IT-сферы). Да еще, пожалуй, те, кому просто повезло. Ведь Китай сейчас — это страна новых возможностей.

Строят в КНР быстро: этаж высотки возводится за два дня. Ипотечные ставки почти вдвое ниже, чем в Украине, — 8,5–9% годовых. Зато арендные ставки высоки: снять двухкомнатную квартиру совсем не в центре того же Шанхая обойдется почти в тысячу долларов в месяц. А коммунальные платежи в несколько раз выше, чем у нас. Поэтому многие квартиры стоят пустые.

У местных жителей есть возможность откладывать на покупку квартиры. Моя знакомая китаянка Лу работает в одной крупной китайской корпорации. Она сама родом из Харбина, что на северо-востоке страны, но уже больше шести лет живет на юге, в Шэньчжэне. Лу очень хочет остаться в этом городе и копит на собственное жилье. Зарплата по меркам Шэньчжэня у нее невысокая — около 700 долларов в месяц. Но ей удается откладывать бóльшую часть благодаря тому, что работодатель предоставил временное жилье в общежитии, рядом с которым есть вся инфраструктура. Так что на транспорт она не тратится. Тут есть всё: аптеки, магазины, салоны красоты, поликлиника, а сами дома аккуратные, красочные, с балконами, увешанными цветами в горшочках. Ничего общего с украинскими классическими общагами.

Лу на жизнь в общежитии не жалуется, равно как и не верит в украинский или американский кризисный ипотечный сценарий на внутреннем рынке. Китайцы считают, что у них другие экономика, правительство и вообще иной подход к решению проблем. «Со спекулянтами будут бороться, цены на недвижимость будут регулировать», — убеждена Лу.

В качестве примера она приводит меры властей Шанхая по борьбе с пробками. Чтобы ограничить количество машин, правительство ввело дополнительный сбор за автомобиль — разрешение стоит около семи тысяч долларов. За эти деньги в Китае можно купить новенькую машину. Меры оказались эффективными: этот город не так сильно страдает от пробок, как, например, тот же Шэньчжэнь или Пекин, где нет таких сборов. В основном в Шанхае пользуются метрополитеном и такси.



Автор: Виталий Дубенский

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ


Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ



ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ В РУБРИКЕ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ БИЗНЕС"
Кровь с коньяком
Алкогольные напитки
Рынок рядового алкоголя в Европе и Украине сжимается, а элитного — растет, уверяет управляющий директор Remy Cointreau в Восточной Европе Лешек Карпович
Тьма в окошках
It
Заявление главы корпорации Microsoft Стива Балмера об уходе со своего поста в ближайшие 12 месяцев было неожиданным. Но реакция финансовых рынков показала, что IT-бизнес воспринял эту новость с энтузиазмом. Зато сообщение о том, что та ж корпорация покупает финскую Nokia, было встречено неоднозначно
Трудно быть брендом
Личности
Человек-антивирус Евгений Касперский рассказал, как его увлечение превратилось в компанию с капитализацией в несколько миллиардов долларов
Яхонты Yahoo!
It
Чтобы вернуть компании былую славу флагмана мировой IT-индустрии, новый топ-менеджер Yahoo! Марисса Майер скупает интересные проекты, концентрируется на основных продуктах и шокирует профессиональное сообщество, заставляя сотрудников сидеть в офисе
Дефолт-сити
Сша
Исторический автомобильный центр мира находится на грани банкротства. Местные власти Детройта пытаются бороться за его возрождение, но готовятся к худшему
Nokia: своя игра
It
Между партнерами по Windows Phone — Nokia и Microsoft — пробежала черная кошка. Возможно, смартфонный рынок ждет революция
Шестьдесят три — возраст пенсионный
Казахстан
Спустя 15 лет парламент Казахстана решил вновь перестроить пенсионную систему. Население страны считает, что спешка ни к чему
Арабский вариант свободной зоны
Свободные Экономические зоны
Заместитель генерального директора СЭЗ «Аджман» Надер Элдесоуки рассказал о преимуществах и особенностях территорий с особыми условиями ведения бизнеса
Прощание с классикой
Альтернативные инвестиции
Разуверившись в акциях и валюте, инвесторы обратили свое внимание на альтернативные источники дохода, зарабатывая на земле, предметах роскоши и антиквариате
Жесткий Контакт
It
Российская социальная сеть «ВКонтакте» сменила владельцев. Теперь на ее развитие будет оказывать влияние энергетический магнат Илья Щербович



   карта сайта
Публикации
Криптовалюта E-Dinar Coin получила новый статус 17.01.2017
Стоило ли «разменивать» Шокина? 19.12.2016

Новости компаний
«Волшебный набор» от «Мэри Кэй» «Волшебный набор» от «Мэри Кэй» — это инновационный прорыв в мире косметики, дающий потрясающие антивозрастные... 22.05.2017
Можно ли не возвращать деньги онлайн сервисам Сегодня поговорим почему лучше отдавать деньги вовремя и что Вам за это будет. 22.05.2017
То, что Вы не знаете о пицце...... Традиционная итальянская лепешка со всевозможными начинками уже давно и прочно поселилась в меню притязательных... 15.05.2017
Печерский район - лучший выбор для жизни Среди киевлян считается, что именно здесь наиболее оптимальные условия для жизни, так что востребованность квартир не... 15.05.2017
Бюджетное качество от компании ZTE Китайские смартфоны занимают весьма солидный пласт на рынке электроники и ведут жестокую борьбу за место под солнцем... 05.05.2017
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX

E-MAIL рассылка
Укажите адрес электронной почты
для оформления подписки

Последний номер #21(392) 03 ИЮНЯ
Главное
Взрослая комната юстиции
Повестка дня
Гривня уходит в будущее
Наноправа
Сначала выберем президента…
Рикошетом по меджлису
Газовый бросок на юг
Ракетная эквилибристика
ЦИФРЫ НЕДЕЛИ
Тема недели
Защита детей и от детей
ЮВЕНАЛЬНАЯ ЮСТИЦИЯ
Не давайте им распускаться
РЕДАКЦИОННАЯ СТАТЬЯ
Украинский бизнес
Млекопитание
МОЛОЧНАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
Длинная рудная память
Табу на тару
Международный бизнес
Растущий квадрат Поднебесной
КИТАЙ
Экономика и финансы
Эволюция злого умысла
ЭЛЕКТРОННОЕ МОШЕННИЧЕСТВО
Заработал за бугром — отдай Родине!
Карта с иероглифом
Политика
Гражданская безответственность хунты
АРГЕНТИНА
Общество
Реформа не ради баллов
ОБРАЗОВАНИЕ
Культура
Быть собой и помнить о корнях
МНЕНИЕ
Революция подвалов
ТЕАТР
Лесби, БДСМ, Канны
Красота стоит дорого
Книги
Пелевин в своем стиле
Галерея
Фестиваль PHOTOESPAÑA 2013
СОВРЕМЕННОЕ ИСКУССТВО






Главная Реклама на сайте RSS Подписка О журнале Архив Форум Эксперт Конференции
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2017 Эксперт.UA   Реклама на сайте