Новости
Появилась новая версия гибели группы Дятлова Упорный уфолог продолжает копать все глубже и глубже.
20.07.2018
Samsung будет объединять два флагмана в одну модель Компания Samsung намерена объединить две своих флагманских линейки - Galaxy S и Note - в одну. Об этом пишет GSM Arena. 20.07.2018
Трамп предупреждает о новом ударе по Китаю США готовы ввести дополнительные пошлины на поставки в страну китайских товаров на сумму в $500 млрд в год.
20.07.2018
Возле Йеллоустона начали появляться трещины прямо в земле Сотрудники Национального парка Гранд-Титон, который находится в 16 километрах от Национального парка Йеллоустон,... 20.07.2018
Золото прибавляет в цене Сегодня, 20 июля, официальная цена золота на Товарной бирже Нью-Йорка COMEX пошла вверх. 20.07.2018
Google AI научили нейросеть копировать человеческие движения (ВИДЕО) Лаборатория разработки искусственного интеллекта Google AI представила нейросеть Move Mirror, которая захватывает... 20.07.2018
Спустя десятилетие исследований ученые пришли к выводу, что открыли новый вид динозавров Палеонтологи из Университета штата Юта обнаружили останки нового вида динозавра анкилозаврида, которые обитали только в... 20.07.2018
Укртелеком запускает пилотный проект по переносу "домашних" номеров на мобильные У абонентов сохраняется их номер телефона, доступ к экстренным службам, порядок набора других номеров, им доступны на... 20.07.2018
Нидерланды и Турция собираются восстановить дипломатические отношения Контакты были прекращены с марта 2017 года на фоне дипломатического конфликта 20.07.2018
Компания Google создаст новую ОС, которая придет на замену Android Журналисты издания Bloomberg узнали некоторые детали разработки новой операционной системы от компании Google, которая... 20.07.2018
Советник Макрона лишился работы после того, как избил участника демонстрации 1 мая Александр Беналля попал на видео, которое снял один из участников демонстрации 1 мая 20.07.2018
В Сингапуре хакеры похитили данные 1,5 млн пациентов Это составляет почти четверть населения страны, сообщают местные власти.
20.07.2018
Появилась Единая база данных оценки недвижимости от ФГИ По состоянию на 20 июля, за два дня работы новой Единой базы оценки, в нее внесены почти 300 отчетов. 20.07.2018
Свой первый полет совершил грузовой самолет BelugaXL Грузовые авиалайнеры типа Beluga Airbus использует для перевозки частей самолетов, собранных на 11 заводах в Европе, на... 20.07.2018
Из-за сильной жары молдаванин попросился обратно в тюрьму в Италии Сотрудники тюрьмы удовлетворили просьбу Виктора Сырбу. До августа он будет размещен в прохладе. 20.07.2018




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото32227.540+0.145
Серебро408.734-1.463
Платина21442.671-1.187
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.65026.27526.472
EUR31.08530.37530.676
RUB0.4340.3440.418
$/баррельИзм., %Дата
BRENT72.93+0.48Jul
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Гольфстрим под угрозой: что будет с Европой? Ранее большинство исследователей климата исходили из того, что ослабление теплого течения Гольфстрима приведет к похолоданию в Европе. Кто должен контролировать ключевые технологии, которые будут править завтра - США или Китай? В основе торговой войны между Соединенными Штатами и Китаем лежит глубокий и тревожный вопрос: кто должен контролировать ключевые технологии, которые будут править завтра?
ЕС и Япония подписали новую торговую сделку показав, как они сопротивляются Трампу Лидеры Европейского союза и Японии официально подписали новый пакт о свободной торговле во вторник, последний из серии шагов по либерализации торговли и прямой упрек недавнему торговому протекционизму президента США Дональда Трампа. У Трампа есть серьезная проблема с его торговой войной Всего за четыре месяца президент Дональд Трамп сумел нанести удар по международному торговому порядку, начать торговые сражения с ключевыми союзниками и подтолкнуть США к полномасштабной торговой войне с Китаем.
Несмотря на ослабление ИГИЛ, борьба с террористами продолжается Примерно четыре года назад ИГИЛ потряс мир, когда захватил обширную территорию вокруг Ирака и Сирии, объявив о создании в этом процессе нового исламского халифата. НАТО - история создания и основные цели и функции Соединенные Штаты, Канада, Бельгия, Дания, Франция, Исландия, Италия, Люксембург, Нидерланды, Норвегия, Португалия и Соединенное Королевство подписали первоначальный договор 4 апреля 1949 года.





   карта сайта

Публикации
Новые трейлеры к новинкам этого года 11.07.2018
Борьба за экологию – новый тренд украинской металлургии 08.06.2018

Новости компаний
Качественное казино для украинских игроков Для того, чтобы украинская аудитория пользователей имела возможность наслаждаться качественным азартным контентом, в... 27.06.2018
Стоит ли отправлять ребенка учиться за рубеж 20.06.2018
Мамина улыбка самая лучшая! Яркие воспоминания детства. Моя мама — самая лучшая в мире и самая красивая. 15.06.2018
Подушка для беременных Состояние беременной женщины и ее будущего ребенка во многом зависит от возможности регулярного полноценного отдыха,... 08.06.2018
Бизнес с Китаем: выбор товара для собственного бизнеса 08.06.2018








Главная Реклама на сайте Архив Форум
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2018 Эксперт.UA   Реклама на сайте