Новости
В США участники конференции получили российские триколоры с именем Трампа (ФОТО) На конференции консервативных политических действий, участие в которой принимал президент США Дональд Трамп, активисты... 25.02.2017
Юрий Фельштинский: Пока отношение Трампа к России особо не изменилось Российско-украинские отношения и положение на российско-украинском фронте вряд ли изменятся в связи с президентскими... 25.02.2017
Павел Фельгенгауэр: Что представляет серьезную опасность для России Ядерная гонка между США и Россией уже идет, только она носит односторонний характер. Гонятся пока что россияне.
25.02.2017
Власти Египта решили с 1 марта существенно повысить пошлину на въезд Министерство иностранных дел Египта приняло решение повысить пошлины на въезд в Египет с $25 до $60 с 1 марта. 25.02.2017
Журналисты ряда влиятельных СМИ отстранены Белым домом от брифинга "Врагам американского народа" запретили присутствовать на брифинге в Белом доме. В их число попали CNN, The New York... 25.02.2017
NBC News: Расследование связей Трампа с Россией поддерживают более половины американцев 54% американцев считают, что Конгресс должен расследовать, действительно ли у Дональда Трампа были контакты с... 25.02.2017
Резолюция ООН по санкциям против Сирии будет ветирована Россией Россия заявила, что применит право вето к проекту резолюции Совета безопасности ООН, который предлагает ввести санкции... 25.02.2017
Дональд Трамп призывает уничтожить "Исламское государство" США должны защитить свои границы, считает американский президент. 24.02.2017
Ратификацию Соглашения об ассоциации Украина-ЕС Сенат Нидерландов поддержит в апреле Сенат Нидерландов в апреле поддержит ратификацию Соглашения об ассоциации Украины с Европейским Союзом. 24.02.2017
Аналитики предупреждают о негативном влиянии блокады Донбасса на валютный рынок В конце января активисты в знак протеста торговли с ОРДЛО перекрыли железнодорожные пути с Донбасса, после чего в... 24.02.2017




Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33865.036+0.86
Серебро492.862+1.765
Платина27354.241+1.767
 ПродажаПокупкаНБУ
USD27.6252726.977
EUR29.2528.228.619
RUB0.4780.3310.469
$/баррельИзм., %Дата
BRENT55.99-0.76Feb
WTI53.9900-0.8520Apr
GAS OIL494.5000-1.1122Mar
Новости компаний

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

01.12.2016 12:34
Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.



ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
The Economist: Грязный секрет экологически чистых источников энергии Ветровая и солнечная энергия разрушает системы электроснабжения, но правительствам не стоит прекращать поддержку их производства. Несмотря на то, что фотоэлементы и ветряные турбины были изобретены почти 150 лет назад, до сих пор с их помощью производится лишь 7% всей электроэнергии в мире. Тем не менее, происходит нечто поразительное. Больше года европейские инвестиционные фонды еженедельно фиксируют крупнейшие поступления Институциональные инвесторы сделали ставку на восстановление. В этом решении поддержкой для них является улучшение экономических данных по всему континенту.
Трамп назвал недавние иммиграционные рейды "военной операцией" В четверг, 23 февраля, президент США Дональд Трамп отмечал успехи "военной операции", направленной на задержание и депортацию нелегальных иммигрантов, которые совершили преступления или насилие в Соединенных Штатах. Великобритания утратила пальму первенства: Обнародованы показатели роста ВВП в странах G7 Экономика Германии выросла на 1,9 процента в 2016 году, а показатель по Великобритании был пересмотрен в сторону понижения до 1,8 процента.
Воздушные шары и беспилотники EE закроют прорехи в покрытии мобильной связи Сеть EE заявляет о том, что "хеликайты" могут использоваться для предоставления вспомогательного покрытия в сельских районах и во время проведения фестивалей. “Ралли Трампа”: Новый президент США вызвал оживление на фондовых рынках Результаты президентских выборов в США, которые состоялись 8 ноября 2017 года, многих застигли врасплох. Одной из таких групп стали те, кто торгует акциями на рынках после закрытия биржи. Акции компаний США упали в цене более чем на 5 процентов всего за несколько часов поздно вечером, когда стала очевидной победа Дональда Трампа над Хиллари Клинтон.



   карта сайта
Публикации
Криптовалюта E-Dinar Coin получила новый статус 17.01.2017
Стоило ли «разменивать» Шокина? 19.12.2016

Новости компаний
Как сделать поездку в такси максимально комфортной? Поездки в такси - уже давно неотъемлемая часть жизни современного человека. 22.02.2017
Способности системы GPS Система GPS позволяет найти автомобиль или строительную машину, предоставляя информацию о скорости, движении или... 22.02.2017
8 обязательных мужских вещей на лето Мужской гардероб всегда намного скуднее женского и дело тут не только в ограниченности предметов одежды, но и в... 22.02.2017
Не забывайте о боксе на крыше автомобиля! Правила эксплуатации Неважно, предпочитаете ли вы исследовать необычную природу или путешествовать с семьей и друзьями, чтобы иметь... 22.02.2017
Виды автомобильных багажников на крышу Встроенное отделение для перевозки грузов есть не во всех легковых автомобилях, или там недостаточно места под объемный... 22.02.2017
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX

E-MAIL рассылка
Укажите адрес электронной почты
для оформления подписки

Последний номер #32-33(400) 23 СЕНТЯБРЯ
Тема недели
От редакции
Украинский бизнес
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
РАССЛЕДОВАНИЯ
Крюковать или хюндаить?
РАССЛЕДОВАНИЯ
Родник для фотона
РЕПОРТАЖИ
Берут на снежную пушку
РЕПОРТАЖИ
Международный бизнес
Трудно быть брендом
ЛИЧНОСТИ
Экономика и финансы
Центробанк-полицейский
ЛИЧНОСТИ
Консервативный либерализм
ЛИЧНОСТИ
Сколько стоит босс?
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Великая банковская эмиграция
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Политика
Тысяча и вторая волна
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Государства третьего тысячелетия
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Гиперболоид президента Януковича
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Общество
Стена теперь внутри
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Больница из прошлого
РАССЛЕДОВАНИЯ
Чемпионат разврата
РЕПОРТАЖИ
Наука и технологии
Сланцев бряг
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Культура
Зависимые независимые
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Регионы
Труба безысходности
РЕПОРТАЖИ



Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua



Главная Реклама на сайте RSS Подписка О журнале Архив Форум Эксперт Конференции
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2017 Эксперт.UA   Реклама на сайте