Новости
Банкиры ждут волну укрепления гривни с понедельника Валютная неделя завершилась на межбанке мизерным подорожанием доллара: 17 ноября его курс поднялся на 1 копейку и... 17.11.2017
В Министерстве финансов рассказали, стоит ли украинцам готовиться к дефолту В Министерстве финансов не видят угрозы дефолта по внешним обязательствам Украины, несмотря на необходимость выплатить... 17.11.2017
Астрономы нашли неподалеку планету, пригодную для земной жизни Астрономы нашли “запасной вариант” для жителей Земли на случай планетарной катастрофы 17.11.2017
Что даст украинцам изменения в праздничном календаре Депутаты перекраивают праздничный календарь, чтобы заставить украинцев работать еще больше
17.11.2017
Ученые обнаружили в Антарктиде деревья возрастом в 280 миллионов лет 280-миллионный ископаемый лес обнаружен в ... Антарктиде 17.11.2017
Генсек НАТО принес извинения Эрдогану Турция не изменит своего решения, даже если имена уберут из списка врагов 17.11.2017
Цена на золото повышается Сегодня, 17 ноября, официальная цена золота на Товарной бирже Нью-Йорка COMEX пошла вверх. 17.11.2017
«Модель айфона» и «модель андроида»: Аналитики рассказали о будущем беспилотных автомобилей Консалтинговая фирма L.E.K. изучила данные патентного ведомства США в области беспилотного транспорта и пришла к... 17.11.2017
В Украине подсчитали количество электромобилей Общий парк электромобилей, которые эксплуатируются в Украине, уже превысил 4000 единиц. При этом только за последние 8... 17.11.2017
Северная Корея строит субмарину для баллистических ракет Экспериментальная подлодка класса "Симпхо" и полупогружаемая баржа, используемая для испытаний БРПЛ, стоят на якоре. По... 17.11.2017




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34020.853+0.387
Серебро452.737+0.350
Платина24670.650-0.555
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.92526.42526.499
EUR31.72530.42531.256
RUB0.4560.3180.444
$/баррельИзм., %Дата
BRENT62.72+2.20Nov
WTI56.7100+2.3982Jan
GAS OIL562.7500+1.2439Dec
Новости компаний

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

01.12.2016 12:34
Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.




ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Переворот в Зимбабве станет ценным уроком для других современных дикторов Переворот в этой африканской стране станет прекрасным уроком для других диктаторов, которые крепко держаться за власть «Говорит как сильный человек», но управляет как «слабак»: Три главные причины неудач Дональда Трампа Америка после Трампа уже никогда не будет прежней
Путь глобального тролля: Какую игру ведет Путин? Вмешательство в западную политику выглядит ошибкой для российского президента, но это часть продуманной стратегии Трамп делает США слабее: страна утратила титул мирового лидера на долгие годы Тур Трампа по Азии не может скрыть тот факт, что изоляционизм Америки пошел стране, да и всему миру, не на пользу
“Горячие” темы, которые будут обсуждаться на саммите Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества 10-11 ноября во Вьетнаме состоится 25-й саммит форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» (АТЭС) Рабочие места для американцев и безопасность для японцев: Победы и поражения Трампа в Японии Дональд Трамп надеялся на уступки в вопросах торговли от японского премьера




   карта сайта
Публикации
"Формат «конгресс-отель» – это новейший, быстро развивающийся сегмент гостиничного рынка во всем мире и для Украины" - Алексей Абасов 09.11.2017
В Киеве открылся самый большой конгресс-хол Mercure Congress Centre 30.10.2017

Новости компаний
Тенденции повседневной женской моды в 2018 году Любая женщина мечтает быть замеченной в обществе, чувствовать себя красивой и чтобы на нее падали восхищенные взгляды. 16.11.2017
Играть в интернет казино и зарабатывать – лучшее развлечение Игровые автоматы пополняются новыми предложениями, а пользователи их учитывают, анализируют и наслаждаются игровым... 16.11.2017
Что такое парфюмерный гардероб и как его составить? Существуют ли зимние или летние ароматы? Ароматы, предназначенные исключительно для брюнеток? Или мужские, от которых у... 15.11.2017
Как правильно писать курсовые и дипломные работы Написание диплома или курсовой - крайне трудный и ответственный процесс, поэтому подходить к нему необходимо должным... 10.11.2017
Загородная жизнь: как быть с инфраструктурой? Проблема инфраструктуры пригорода – серьезный вопрос, который сегодня полностью ложится на плечи застройщиков местных... 01.11.2017
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX

E-MAIL рассылка
Укажите адрес электронной почты
для оформления подписки

Последний номер #32-33(400) 23 СЕНТЯБРЯ
Тема недели
От редакции
Украинский бизнес
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
РАССЛЕДОВАНИЯ
Крюковать или хюндаить?
РАССЛЕДОВАНИЯ
Родник для фотона
РЕПОРТАЖИ
Берут на снежную пушку
РЕПОРТАЖИ
Международный бизнес
Трудно быть брендом
ЛИЧНОСТИ
Экономика и финансы
Центробанк-полицейский
ЛИЧНОСТИ
Консервативный либерализм
ЛИЧНОСТИ
Сколько стоит босс?
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Великая банковская эмиграция
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Политика
Тысяча и вторая волна
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Государства третьего тысячелетия
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Гиперболоид президента Януковича
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Общество
Стена теперь внутри
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Больница из прошлого
РАССЛЕДОВАНИЯ
Чемпионат разврата
РЕПОРТАЖИ
Наука и технологии
Сланцев бряг
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Культура
Зависимые независимые
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Регионы
Труба безысходности
РЕПОРТАЖИ






Главная Реклама на сайте RSS Подписка О журнале Архив Форум Эксперт Конференции
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2017 Эксперт.UA   Реклама на сайте