Новости
Российский ученый о волшебном прозрении в стране Удивительное дело: в России заговорили о том, что власть завела страну в тупик и дальше так жить нельзя! Режиссёры... 30.03.2017
Столтенберг: Сохраняются отчетливые разногласия между НАТО и Россией по ситуации в Украине Североатлантический Альянс и Российская Федерация сохраняют отчетливые разногласия относительно ситуации на востоке... 30.03.2017
"Черный список" антиукраинских сайтов уже формируется Работа над списком сайтов осуществляется под грифом "Для служебного пользования". 30.03.2017
В Украине повысились "зеленые тарифы" на электроэнергию для домохозяйств Изменились тарифы на электроэнергию, производимую солнечными и ветровыми установками. 30.03.2017
Премьер-министр Венгрии предлагает двойное гражданство для венгров в Украине Венгерский премьер выступает за двойное гражданство у этнических венгров в Украине. 30.03.2017
Президент Украины назвал новую дату по безвизовому режиму В ходе встречи с председателем Европарламента Антонио Таяни глава украинского государства выразил надежду на... 30.03.2017
Вопрос о предоставлении Украине очередного транша МВФ рассмотрит 3 апреля Рассмотрение Советом исполнительных директоров МВФ третьего пересмотра программы Украины запланировано на 3 апреля 2017... 30.03.2017
«Ёшкин Крот» показал жизнь в России после выборов-2018 (ВИДЕО) Знаете, что будет в России после выборов-2018? Поделитесь этим роликом, ведь каждый должен знать о том, о чём пока... 30.03.2017
Бизнесмен Платон об отношении «русских братьев» к Украине Путинская Россия, пытающаяся разделить и разрушить Запад, хотя именно там, на Западе, сложены сундуки с украденными... 30.03.2017
На Закарпатье раскрыли агентурную сеть российских спецслужб СБУ начала специальное досудебное расследование в отношении гражданина России. 30.03.2017




Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33829.878-0.785
Серебро490.237+0.759
Платина26066.663-1.624
 ПродажаПокупкаНБУ
USD27.62527.0527.04
EUR29.328.429.063
RUB0.4780.3350.474
$/баррельИзм., %Дата
BRENT52.77+0.67Feb
WTI50.1900+1.3549May
GAS OIL467.7500+0.8552Apr
Новости компаний

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

01.12.2016 12:34
Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.



ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Новое ядерное оружие РФ может уничтожить Техас или Францию, но испытания выбились из графика Россия уже несколько месяцев испытывает гигантскую систему доставки ядерного оружия, которая может нести 10 тяжелых боеголовок – этой мощности достаточно, чтобы уничтожить Техас или Францию. Джеймс Коми пытался раскрыть информацию о действиях РФ до выборов Летом 2016 года директор ФБР Джеймс Коми пытался обнародовать информацию о российской кампании с целью повлиять на президентские выборы в США, но чиновники администрации Обамы не позволили сделать это.
Atlantic Council: Путин – узник своей собственной гибридной войны Апрель ознаменуется третьей годовщиной гибридной войны России на востоке Украины – трагедии, которой не видно конца, уже унесшей жизни более 10 тысяч украинцев. Европейская комиссия блокирует союз Лондонской фондовой биржи с Deutsche Börse Объединенная компания стала бы владельцем фондовых бирж Германии, Италии и Великобритании, а также рядом крупнейших финансовых клиринговых палат Европы.
Российские власти “помещают крымских татар в психиатрические больницы”' Правозащитники заявляют о том, что с момента аннексии Крымского полуострова многие активисты из числа этнических татар были помещены в устаревшие психиатрические учреждения. Мечта о чистой энергии стоит очень дорого На пыльной стройплощадке здесь, среди известняковых хребтов Прованса, рабочие бегают по огромным плитам из бетона, расположенным внутри круга, подобно современному Стоунхенджу.



   карта сайта
Публикации
Криптовалюта E-Dinar Coin получила новый статус 17.01.2017
Стоило ли «разменивать» Шокина? 19.12.2016

Новости компаний
Современная техника для кухни Любую хозяйку можно порадовать покупкой электроплиты, которая будет комфортной и существенно облегчит процесс готовки. 30.03.2017
Дорого или дешево: выбираем смартфон Стоит ли платить большие деньги за флагманы или нет — каждый решает сам. Но чтобы полностью разобраться в этом вопросе,... 30.03.2017
Чем Sennheiser порадовала поклонников бренда: обзор новинок 2017 года Начало 2017 года – плодотворный период для компании Sennheiser. За небольшой промежуток времени было выпущено три... 23.03.2017
Отдых и оздоровление на курорте Трускавец в отеле «Миротель». Проживая в мегаполисе, человек испытывает большие нервные и энергетические затраты. После длительной физической или... 15.03.2017
Заботимся о чистоте и безопасности бассейна: выбираем накрытие для чаши Тент для бассейна предотвратит попадание в воду атмосферных осадков, мусора и пыли, а также послужит барьером для... 15.03.2017
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX

E-MAIL рассылка
Укажите адрес электронной почты
для оформления подписки

Последний номер #32-33(400) 23 СЕНТЯБРЯ
Тема недели
От редакции
Украинский бизнес
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
РАССЛЕДОВАНИЯ
Крюковать или хюндаить?
РАССЛЕДОВАНИЯ
Родник для фотона
РЕПОРТАЖИ
Берут на снежную пушку
РЕПОРТАЖИ
Международный бизнес
Трудно быть брендом
ЛИЧНОСТИ
Экономика и финансы
Центробанк-полицейский
ЛИЧНОСТИ
Консервативный либерализм
ЛИЧНОСТИ
Сколько стоит босс?
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Великая банковская эмиграция
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Политика
Тысяча и вторая волна
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Государства третьего тысячелетия
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Гиперболоид президента Януковича
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Общество
Стена теперь внутри
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Больница из прошлого
РАССЛЕДОВАНИЯ
Чемпионат разврата
РЕПОРТАЖИ
Наука и технологии
Сланцев бряг
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Культура
Зависимые независимые
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Регионы
Труба безысходности
РЕПОРТАЖИ



Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua



Главная Реклама на сайте RSS Подписка О журнале Архив Форум Эксперт Конференции
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2017 Эксперт.UA   Реклама на сайте