Новости
Zurich Insurance Group AG стремится сократить расходы на 1,5 млрд долларов Крупнейший швейцарский страховщик – Zurich Insurance Group AG – планирует урезать расходы на крупные технологические... 17.01.2017
Лавров обвиняет администрацию Обамы в попытках "стравить Трампа и Россию" По мнению главы МИД РФ Сергея Лаврова, за публикацией доклада о хакерских угрозах для США со стороны России стоят... 17.01.2017
После инаугурации Трампа между США и ЕС прогнозируют волны напряжения После инаугурации избранного президента США Дональда Трампа возможен рост напряжения между Штатами и Европейским Союзом. 17.01.2017
Олег Чурий назвал главные причины резкого роста курса доллара Резкий рост курса иностранной валюты к гривне вызван преобладанием спроса на иностранную валюту над ее предложением под... 17.01.2017
BBC: Мэй намерена предложить сотрудничество с ЕС по новой модели Великобритания не будет пытаться сохранить частичное членство в ЕС. 17.01.2017
Трамп искренне верит в свою способность изменить мир За несколько дней до собственной инаугурации Дональд Трамп рассказал о планах на президентство. 17.01.2017
Афганистан может стать удобной площадкой для сотрудничества РФ и США Москва и новая администрация в Вашингтоне могут развивать сотрудничество на базе площадки в Афганистане. Российские... 17.01.2017
Лавров выдвинул обвинения в адрес США по поводу попыток вербовки российских дипломатов По словам министра, деньги буквально засовывают в машины сотрудников российского посольства в США. 17.01.2017
Украина попала в ТОП-50 стран с наиболее инновационной экономикой (СПИСОК) Украина оказалась на 42-м месте в рейтинге стран с наиболее инновационной экономикой Bloomberg Innovation Index,... 17.01.2017
После зачистки Мосула от боевиков ИГИЛ иракские военные обнаружили десятки паспортов РФ Иракские военные, в конце прошлой недели занявшие здание университета в удерживаемом боевиками ИГИЛ городе Мосуле,... 17.01.2017




Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото29961.651-1.261
Серебро423.663+0.052
Платина23997.864+2.274
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.02527.5527.722
EUR29.8528.929.368
RUB0.4830.3360.465
$/баррельИзм., %Дата
BRENT56.85+1.77Feb
WTI53.3900+1.4048Feb
GAS OIL499.2500+2.4537Feb
Новости компаний

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

01.12.2016 12:34
Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.



ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
В центре внимания в Давосе будет Си – непривлекательный сторонник бизнес-элит Когда председатель КНР Си Цзиньпин обратится к бизнес-элитам в Давосе, он может почувствовать себя в роли непривлекательного сторонника основанного на торговле мирового порядка, который высмеивал Дональд Трамп. Новая роль может оказаться для него одним из самых больших испытаний. В Китае простаивает ветропарк, мощности которого будет достаточно для небольшой страны На краю пустыни Гоби расположен ветропарк Jiuquan Wind Power Base как символ стремления Китая к доминированию на рынке возобновляемых источников энергии. Это одна из крупнейших в мире ветровых электростанций: всего в рядах, которые простираются вдоль песчаного горизонта, размещено более 7000 турбин.
Восемь самых богатых людей мира и 50% самых бедных владеют одинаковым состоянием В своем новом докладе международное объединение “Оксфам” предупреждает о дальнейшем росте и опасности концентрации богатства. ООН: Европейские страны плохо обращаются с беженцами в холодную погоду Агентство по делам беженцев утверждает, что людей оттесняют через границы, их избивает полиция, а телефоны и одежду – конфискуют.
Обама решил: Теперь кубинцев без виз будут принимать на общих основаниях В четверг, 12 января, президент Обама заявил о прекращении 22-летней практики, согласно которой кубинцам, прибывавшим на территорию Соединенных Штатов без виз, позволялось остаться в стране и получить вид на жительство. Кубинское правительство давно рассчитывало на такой шаг со стороны американских властей. Amazon создаст 100000 рабочих мест в течение следующих 18 месяцев В четверг, 12 января, компания Amazon.com объявила о планах создать более 100000 рабочих мест в течение следующих 18 месяцев.



   карта сайта
Публикации
Криптовалюта E-Dinar Coin получила новый статус 17.01.2017
Стоило ли «разменивать» Шокина? 19.12.2016

Новости компаний
Самые дорогие в истории найденные клады золотых монет и драгоценных сокровищ Древних Легенды о ненайденных кладах и несметных богатств притягивают тысячи кладоискателей во всем мире. Для некоторых... 10.01.2017
Запчасти для УАЗ: как отличить оригинал и подделку Каждый ответственный владелец автомобилей марки УАЗ знает, что эти популярные машины нуждаются в хорошем уходе и... 28.12.2016
Оформление эксперсс кредита за 15 минут не сказка, а реальность Порой в жизни случаются ситуации, когда деньги нужны очень срочно, а их попросту нет. Рассчитывать постоянно на помощь... 27.12.2016
Новогодний подарок для мужественного и стильного: цепочка из серебра Новогодние праздники запоминаются весельем, сказочной атмосферой и, конечно, подарками. Мужчины ― большей частью... 26.12.2016
День Святого Николая в специализированной школе для детей с особыми потребностями (аутизм и Синдром Дауна) День Святого Николая прошёл 19 декабря в школе для детей с особыми потребностями Мозаика.
19.12.2016
Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Билеты в кинотеатр IMAX

E-MAIL рассылка
Укажите адрес электронной почты
для оформления подписки

Последний номер #32-33(400) 23 СЕНТЯБРЯ
Тема недели
От редакции
Украинский бизнес
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
РАССЛЕДОВАНИЯ
Крюковать или хюндаить?
РАССЛЕДОВАНИЯ
Родник для фотона
РЕПОРТАЖИ
Берут на снежную пушку
РЕПОРТАЖИ
Международный бизнес
Трудно быть брендом
ЛИЧНОСТИ
Экономика и финансы
Центробанк-полицейский
ЛИЧНОСТИ
Консервативный либерализм
ЛИЧНОСТИ
Сколько стоит босс?
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Великая банковская эмиграция
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Политика
Тысяча и вторая волна
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Государства третьего тысячелетия
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Гиперболоид президента Януковича
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Общество
Стена теперь внутри
МИРОВОЙ ПОРЯДОК
Больница из прошлого
РАССЛЕДОВАНИЯ
Чемпионат разврата
РЕПОРТАЖИ
Наука и технологии
Сланцев бряг
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Культура
Зависимые независимые
ТОЧКИ БИФУРКАЦИИ
Регионы
Труба безысходности
РЕПОРТАЖИ



Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua



Главная Реклама на сайте RSS Подписка О журнале Архив Форум Эксперт Конференции
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на Expert.UA
©2004-2017 Эксперт.UA   Реклама на сайте